Due diligence de usina: o que conferir antes de comprar ou alugar

Primeiro, defina a operação

Três negócios diferentes costumam ser apresentados como “compra de usina”. Cada um transfere riscos distintos.

Aquisição dos ativos. O comprador adquire módulos, inversores, estruturas e os demais bens descritos no contrato. Dependendo da operação, também recebe o imóvel, direitos de uso, contratos e outros elementos necessários à exploração. A titularidade da unidade consumidora não se transfere automaticamente com os equipamentos: deve ser alterada perante a distribuidora.

A compra isolada de equipamentos não equivale, por si só, à aquisição de um estabelecimento. Se o conjunto transferido permitir a continuidade da atividade econômica, porém, surgem riscos próprios de sucessão tributária e trabalhista que precisam ser examinados antes da definição do preço.

Aquisição da sociedade. O comprador adquire as quotas ou ações da empresa titular da usina. Os contratos, os ativos e os passivos permanecem na mesma pessoa jurídica; o que muda é o controle. Na prática, o comprador passa a suportar economicamente dívidas fiscais, trabalhistas, ambientais, cíveis e regulatórias que já estavam dentro da sociedade, ainda que não tenham sido informadas pelo vendedor.

Locação ou arrendamento. Não há transferência da propriedade dos equipamentos. A diligência continua abrangendo a usina e seu histórico, mas passa a exigir atenção especial à contraparte, à titularidade da unidade consumidora, ao controle do rateio, às garantias e ao procedimento de devolução do ativo.

Definir a estrutura apenas no final da negociação é um erro. A escolha entre ativos, sociedade e locação determina os documentos que precisam ser analisados e os passivos que podem alcançar o adquirente ou o locatário.

Antes de abrir a planilha, monte um mapa de titularidades. Identifique separadamente quem é o proprietário dos equipamentos, o titular da unidade consumidora, o titular do parecer ou orçamento de conexão, a sociedade que recebe a receita, o proprietário do imóvel e a gestora dos contratos comerciais. Essas posições podem estar distribuídas entre pessoas diferentes, e o vendedor precisa demonstrar a cadeia jurídica que lhe permite transferir cada uma delas.

Se a oportunidade chegou por intermédio de corretor, consultor ou plataforma, exija o mandato, a procuração ou o instrumento de intermediação e confira seus limites. A apresentação da usina não prova a propriedade do ativo nem confere, por si só, poder para aceitar proposta, vender quotas ou transferir direitos. Nos termos do art. 661 do Código Civil, a alienação depende de poderes especiais e expressos.

1. Regulação: onde está parte relevante do valor

Parecer de acesso, orçamento de conexão e estágio do projeto. Peça o documento emitido pela distribuidora, não uma descrição feita pelo vendedor. A nomenclatura dependerá da época e da fase do processo: projetos mais antigos terão parecer de acesso; os mais recentes, orçamento de conexão e documentos posteriores de vistoria e conexão.

Nos empreendimentos que protocolaram a solicitação dentro da janela de 12 meses da Lei nº 14.300/2022, o art. 26, § 3º, fixou prazos para o início da injeção, contados da emissão do parecer de acesso: 120 dias para microgeração, 12 meses para minigeração solar e 30 meses para minigeração das demais fontes. A contagem fica suspensa enquanto houver pendência de responsabilidade da distribuidora ou caso fortuito ou de força maior. Descumprido o prazo pelo consumidor-gerador, o tratamento do art. 26 deixa de ser aplicável.

Comprar um projeto que perdeu esse prazo é comprar um ativo submetido a outro regime de faturamento. A geração pode ser a mesma; o fluxo econômico não será.

Projetos ainda não conectados. A diligência deve identificar se já houve solicitação de vistoria. O art. 5º da Lei nº 14.300/2022 veda a transferência do titular ou do controle societário do titular indicado no parecer de acesso até essa etapa. O art. 6º também proíbe a comercialização do próprio parecer. Uma negociação estruturada como simples “venda do acesso” pode começar juridicamente errada.

Enquadramento na regra de transição. O art. 26 afasta a aplicação do art. 17 até 31 de dezembro de 2045 para as unidades beneficiárias existentes na data de publicação da lei e para aquelas vinculadas a projetos que protocolaram a solicitação de acesso dentro do prazo legal. Como esse enquadramento costuma responder por parcela relevante do preço, não pode ser aceito por declaração verbal. Exija o protocolo, o parecer, os documentos de conexão e o histórico de faturamento.

Se a usina não estiver abrangida pelo art. 26, a análise não termina com a constatação de que ela “não tem direito adquirido”. É preciso identificar sua posição na transição do art. 27 e conferir nas faturas quais componentes tarifárias incidem sobre a energia compensada. O preço deve refletir o regime efetivamente aplicável, não o regime usado como premissa na planilha do vendedor.

Eventos que podem afetar o enquadramento. O art. 26, § 2º, deve ser conferido item por item. O tratamento deixa de ser aplicável quando há encerramento da relação contratual com a distribuidora, ressalvada a troca de titularidade; irregularidade no sistema de medição atribuível ao consumidor; ou aumento de potência protocolado depois do marco legal, neste último caso somente quanto à parcela ampliada.

Uma suspensão por inadimplência não se confunde automaticamente com encerramento contratual. Da mesma forma, uma troca regular de titularidade não elimina o direito: a lei determina sua continuidade em favor do novo titular. A diligência precisa trabalhar com o evento efetivamente ocorrido, e não com rótulos usados em e-mails ou faturas.

Potência aprovada e potência instalada. Conte os módulos, confira a potência unitária, identifique os inversores e compare o resultado com o parecer ou orçamento de conexão, o projeto aprovado e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). A comparação deve considerar as grandezas corretas: potência dos módulos em corrente contínua, potência dos inversores e potência instalada em corrente alternada não são números intercambiáveis.

A divergência não gera automaticamente um Termo de Ocorrência e Inspeção (TOI) com cobrança retroativa. É necessário verificar se houve aumento de geração sem prévia solicitação, recebimento indevido de benefício do Sistema de Compensação de Energia Elétrica (SCEE), defeito no sistema de medição ou outro fato regulatoriamente relevante. A Resolução Normativa ANEEL nº 1.000/2021 somente enquadra o aumento de geração à revelia como procedimento irregular, para fins do art. 590, § 2º, quando ele causar defeito no sistema de medição e isso for comprovado pela distribuidora.

Isso não torna a divergência inofensiva. Ela pode exigir regularização da conexão, provocar refaturamento por benefício indevido e afetar o tratamento da parcela ampliada. O ponto é separar essas consequências, porque elas têm pressupostos diferentes.

Fracionamento da central. A existência de duas ou mais unidades no mesmo imóvel, em áreas contíguas ou com infraestrutura compartilhada exige a conferência do art. 11, § 2º, da Lei nº 14.300/2022. A divisão de uma central em unidades menores para enquadrá-la nos limites da micro ou minigeração é vedada, ressalvada a hipótese legal específica das unidades fotovoltaicas flutuantes. Matrículas distintas ou medidores separados não afastam, por si sós, o risco de caracterização do fracionamento.

Enquadramento tarifário e demanda. Desde a alteração promovida pela Resolução Normativa ANEEL nº 1.059/2023, a unidade consumidora com minigeração distribuída deve ser enquadrada no Grupo A, observadas as disposições regulatórias. A estrutura de faturamento inclui demanda e pode afastar a projeção de retorno construída apenas com a energia compensada. Confira o Contrato de Uso do Sistema de Distribuição (CUSD), a demanda contratada, os valores de injeção e consumo e eventuais cobranças por ultrapassagem.

Modalidade de participação no SCEE. Confirme como a usina opera e se o arranjo corresponde ao cadastro da distribuidora. No autoconsumo remoto, as unidades devem pertencer à mesma pessoa física ou jurídica, incluídas matriz e filiais, e ser atendidas pela mesma distribuidora. Na geração compartilhada, os consumidores precisam estar reunidos por consórcio, cooperativa, condomínio civil voluntário ou edilício ou outra forma de associação civil instituída para esse fim.

Peça o instrumento constitutivo vigente, a relação das unidades beneficiárias e o relatório de alocação. O cadastro precisa coincidir com a estrutura jurídica que sustenta a operação.

Saldo de créditos. Os créditos expiram em 60 meses, são apurados em energia ativa e utilizados do mais antigo para o mais recente. O saldo, contudo, não acompanha automaticamente os equipamentos ou o preço da usina.

No encerramento contratual, a Lei nº 14.300/2022 mantém os créditos em nome do titular pelo prazo de validade e permite a realocação para outra unidade de mesma titularidade atendida pela mesma distribuidora. Se a indicação não for feita em até 30 dias, ocorre a realocação automática para a unidade de maior consumo. Nos empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras e na geração compartilhada, a distribuição para unidades de outros titulares que já participavam do arranjo depende de solicitação feita com 30 dias de antecedência em relação ao encerramento. A regulamentação da ANEEL também disciplina essas providências na alteração de titularidade.

Se o saldo compõe o preço, o contrato deve identificar em nome de quem ele está, quais unidades podem recebê-lo e o que acontecerá se a distribuidora não executar a destinação pretendida. “Usina com créditos” não é uma característica física do ativo.

Histórico da unidade consumidora. Solicite as faturas de, no mínimo, 12 ciclos, comprovantes de pagamento, TOIs, notificações, processos administrativos, reclamações na ouvidoria e na ANEEL, pedidos de alteração de titularidade, rateio ou potência e exigências pendentes de melhorias ou reforços na rede.

Também devem ser conferidos a participação financeira do consumidor e a garantia de fiel cumprimento, quando exigíveis, inclusive quanto à apresentação, eventual execução e liberação. Vendedor que não entrega as faturas está dizendo alguma coisa.

2. Imóvel: o risco que costuma ficar fora da planilha

Usina em imóvel próprio é uma coisa. Usina em terreno ou cobertura de terceiro é outra.

Comece pela matrícula atualizada e pela certidão de ônus e ações. Confirme o proprietário registral, a cadeia de transmissões, a correspondência entre a área ocupada e a área descrita, a existência de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou disputa possessória. Se a usina estiver em imóvel rural, a análise deve incluir, conforme o caso, Cadastro Ambiental Rural (CAR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), georreferenciamento e situação das áreas de preservação permanente e de reserva legal.

Quando o imóvel pertence a terceiro, o prazo contratual deve abranger o horizonte econômico da usina, a amortização do investimento e o período necessário à retirada dos equipamentos. Fixar automaticamente 25 anos porque essa é uma referência comercial frequente para módulos não resolve o problema. O prazo precisa conversar com a data de conexão, o regime tarifário, as renovações, o financiamento e o descomissionamento.

A forma de remuneração pelo uso da área também precisa ser conferida. O art. 10 da Lei nº 14.300/2022 impede a adesão ao SCEE quando o aluguel ou o arrendamento do terreno, lote ou propriedade é calculado em reais por unidade de energia elétrica. Vincular o pagamento à geração em quilowatt-hora pode comprometer a própria participação da usina no sistema de compensação.

Também é necessário definir qual regime jurídico governa o uso do imóvel. Nas locações de imóveis urbanos, o art. 8º da Lei nº 8.245/1991 permite ao adquirente denunciar a locação, com 90 dias para desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula. Nas locações submetidas ao Código Civil, o art. 576 exige cláusula de vigência e registro para obrigar o adquirente, além de prever a observância do prazo de 90 dias após a notificação.

O nome dado ao instrumento não resolve essa questão. Um contrato denominado “cessão de superfície” pode criar apenas obrigações pessoais entre os signatários; se a intenção for constituir direito real de superfície, o art. 1.369 do Código Civil exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em qualquer estrutura, não basta escrever que o contrato vincula sucessores. É preciso identificar a natureza do direito, adotar a forma correspondente e verificar sua eficácia perante um futuro adquirente.

A diligência imobiliária deve alcançar ainda:

Sem direito estável de permanecer e acessar o local, o comprador pode adquirir os equipamentos e perder a possibilidade de explorá-los onde estão instalados.

3. Societário, trabalhista e tributário

Na aquisição de quotas ou ações, os passivos continuam juridicamente dentro da sociedade adquirida. A diligência deve abranger atos societários, integralização do capital, titularidade das participações, procurações, contratos vigentes, financiamentos, garantias prestadas, protestos, ações judiciais e certidões federais, estaduais, municipais, trabalhistas e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

As certidões são o começo, não o fim. Um débito garantido, parcelado, suspenso ou ainda não constituído pode não aparecer como impedimento imediato e continuar afetando o valor da empresa.

Na aquisição de ativos, é necessário determinar se o conjunto transferido caracteriza fundo de comércio ou estabelecimento. O art. 133 do Código Tributário Nacional responsabiliza quem adquire o estabelecimento e continua sua exploração pelos tributos devidos até a data do ato: integralmente, se o alienante encerrar a atividade; subsidiariamente, se ele prosseguir ou iniciar, dentro de seis meses, nova atividade no mesmo ou em outro ramo.

A análise não termina nos tributos. Caracterizada a sucessão empresarial, o art. 448-A da Consolidação das Leis do Trabalho atribui ao sucessor as obrigações trabalhistas, inclusive as contraídas quando os empregados trabalhavam para a sucedida. Comprar alguns equipamentos e comprar uma unidade econômica em funcionamento são operações diferentes, ainda que o contrato use a expressão “aquisição de ativos” para ambas.

No campo tributário estadual, o tratamento do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) sobre a energia compensada varia conforme a unidade da federação. A projeção de retorno deve considerar a legislação local, o regime tributário da titular e a natureza das receitas efetivamente recebidas. Uma planilha baseada na conta de outro estado não serve como laudo econômico.

Os riscos encontrados precisam repercutir no contrato por meio de declarações e garantias, obrigações de indenizar, retenção de parte do preço, ajuste de valor ou condição para o fechamento. A certidão negativa não substitui essa alocação contratual.

4. Receita e contratos comerciais

Uma usina de investimento não vale apenas pelo que gera. Vale pelo que consegue compensar, faturar e receber.

Identifique a origem da receita apresentada pelo vendedor. Ela decorre de locação da central, prestação de serviços, contratos com participantes de geração compartilhada ou outro arranjo? Os contratos estão vigentes? Podem ser cedidos? Há prazo mínimo, multa de saída, índice de reajuste, promessa de economia, inadimplência ou concentração excessiva em poucos clientes?

Separe a proposta de intermediação dos contratos que efetivamente produzem a receita. Uma apresentação comercial com geração estimada, valor mensal e prazo projetado não substitui o contrato com a gestora, o instrumento com os consumidores beneficiários nem a prova dos pagamentos. Também é necessário identificar quem assumiu os riscos de faturamento, glosa, inadimplência, substituição de clientes e desempenho da carteira.

Geração, injeção, alocação, compensação, faturamento e recebimento são números diferentes. A diligência deve reconciliá-los. Um relatório de geração do inversor não prova que os créditos foram corretamente alocados; uma fatura com compensação não prova que o cliente pagou à gestora; e uma carteira cadastrada não prova que continuará vinculada depois da operação.

Peça os contratos, os relatórios de rateio, as faturas das beneficiárias, o histórico de cobrança, os extratos bancários e a comprovação dos recebimentos. Se houver gestor ou comercializador contratado, verifique a possibilidade de rescisão, substituição e transferência dos dados e acessos necessários à continuidade da operação.

Também devem ser identificados financiamentos, alienações fiduciárias, penhores, cessões de recebíveis, autorizações de pagamento a terceiros e outras garantias incidentes sobre os equipamentos ou sobre a receita. Confira se a cessão é definitiva ou depende da efetiva constituição e cobrança do crédito, quem recebe os pagamentos e se existem cessões concorrentes. O vendedor não pode transferir livre de ônus aquilo que já foi dado em garantia ou prometido a terceiro sem as anuências necessárias.

5. Técnica, garantias e histórico de geração

Peça a ART do projeto e da execução, o memorial descritivo, o diagrama unifilar, os estudos de proteção, o laudo de comissionamento e as notas fiscais dos equipamentos. Confirme números de série, modelos e correspondência com o que está instalado.

As notas fiscais não servem apenas para demonstrar a origem dos bens. Elas sustentam o acionamento das garantias de fábrica dos módulos, inversores, transformadores e demais componentes. A transferibilidade deve ser confirmada por escrito com o fabricante ou distribuidor, inclusive quanto a prazo, procedimento, instalação por agente autorizado e necessidade de cadastro do novo titular.

A inspeção física deve examinar estruturas, fixações, cabos, conectores, aterramento, sistemas de proteção, quadros, transformadores, sinais de infiltração, pontos quentes e intervenções posteriores ao comissionamento. Em usina no solo, também importam drenagem, erosão, vegetação, acesso e segurança patrimonial.

Verifique o seguro vigente e a possibilidade de endosso, o contrato de operação e manutenção, o histórico de intervenções, a disponibilidade de peças e o acesso administrativo ao portal de monitoramento. O comprador precisa receber as credenciais, mas também deve alterar usuários, permissões e senhas no fechamento.

O histórico de desempenho deve abranger ao menos um ciclo anual completo e, se disponível, os últimos 24 meses. A geração efetiva não deve ser comparada de forma bruta com a estimativa do projeto. É preciso considerar irradiação do período, indisponibilidade da rede, desligamentos, sujeira, sombreamento, degradação, limitação dos inversores e eventuais restrições de injeção.

Uma diferença persistente entre o desempenho esperado e o observado tem preço. Antes de aplicar um desconto genérico, porém, é necessário identificar a causa e saber se ela pode ser corrigida.

Se a operação for de locação

Quando não há compra, a diligência não desaparece nem se limita à capacidade de pagamento do locatário. Continua sendo necessário verificar a usina, porque o locatário assume a operação de uma unidade consumidora cujo histórico não construiu.

O foco contratual recai sobre quem permanecerá como titular da unidade geradora, quem controlará o rateio, quem poderá solicitar aumento de potência, quais garantias são juridicamente admitidas e como ocorrerá a reversão da titularidade, dos acessos e dos cadastros no encerramento.

O destino dos créditos deve ser compatível com a estrutura adotada desde o início. Deixá-lo para uma obrigação genérica de “devolução da usina” na rescisão pode tornar o resultado impossível, especialmente quando a providência regulatória exige antecedência.

A diligência começa antes do contrato definitivo

Term sheet, memorando de entendimentos e carta de intenção não são meras formalidades. O título do documento não determina sozinho sua força obrigatória. Um instrumento pode não obrigar as partes a concluir a compra e, ao mesmo tempo, tornar vinculantes a confidencialidade, a exclusividade, a não circunvenção, a comissão de intermediação, o acesso aos documentos e a alocação de despesas. Se contiver os requisitos de um contrato preliminar e não assegurar direito de arrependimento, pode produzir consequências além das imaginadas pelos signatários.

Antes de assinar qualquer instrumento preliminar, confira o prazo de negociação, as condições de saída, a possibilidade de indicar outro adquirente, os documentos que o vendedor deverá disponibilizar, as condições precedentes e quais cláusulas sobreviverão ao fim das tratativas. “Sujeito à due diligence” é insuficiente se o texto não disser o que acontece quando a análise encontra um problema material.

Os contratos de corretagem também entram nessa verificação. O Código Civil admite que a remuneração seja devida quando o corretor alcança o resultado previsto, inclusive se a operação não se conclui por arrependimento das partes, e disciplina os efeitos da corretagem exclusiva por escrito. Havendo mais de um intermediário, peça os mandatos, a identificação dos interessados apresentados, os percentuais de comissão e eventuais cartas de anuência, cessões ou autorizações de pagamento. Uma disputa de comissão aberta na véspera do fechamento deixa de ser problema apenas do vendedor.

A diligência precisa aparecer no contrato

O relatório não encerra o trabalho. Cada risco relevante precisa produzir uma consequência na operação.

Documento pendente pode virar condição para assinatura ou fechamento. Divergência de potência pode exigir regularização prévia. Passivo mensurável pode reduzir o preço. Risco ainda não quantificado pode justificar retenção, conta vinculada ou indenização específica. Falta de anuência do proprietário do imóvel, da distribuidora, do fabricante ou do financiador pode assegurar ao comprador o direito de sair sem multa.

O contrato deve disciplinar, conforme a estrutura escolhida:

Due diligence sem consequência contratual é apenas um diagnóstico pago pelo comprador.

Seis sinais que interrompem a negociação

Qualquer um desses pontos justifica suspender a assinatura até que os documentos sejam entregues e o risco seja compreendido. Nenhum custa caro para verificar antes. Todos custam caro para descobrir depois.

A Advocacia Thiago Vieira atua exclusivamente no setor elétrico, com foco em micro e minigeração distribuída, Sistema de Compensação de Energia Elétrica, mercado livre e governança contratual de operações de energia. Realizamos due diligence de usinas em operações de compra, venda e locação, com relatório objetivo de riscos e recomendações sobre preço, condições de fechamento e garantias.